異をとなえん |

アメリカの不動産はどこまで下がるか?

2008.08.27 Wed

02:36:59

アメリカの不動産の価格下落が続いている。
S&P ケース・シラー住宅価格指数
によると、
2000年1月には主要20都市の指数100だったのが、
ピークの2006年4月には206.52をつけ、
現在2008年6月167.69になっている。
ピークより18.8%下落しているが、問題はどこで下げ止まるかだろう。
もうすぐ止まるという意見も多いが、果たしてどうだろうか。
そもそも、なぜアメリカの不動産の価格は上がったのだろうか?

最初はニューヨークやフロリダなどの景気のいい地域に人が集まって、
不動産の価格が上昇していったと思う。
それが段々アメリカ中に広がっていった。
バブルの時に東京から地価が上がっていった事に似ている。

人口が増えているから、不動産価格が上がるというのは、
ある意味当然だけれど少しおかしい気がする。
家を形作る鉄鋼や木は、特別なものではないから、
通常のインフレ以上に上がる理由はない。
土地の値段はアメリカの都市は分散して、
まだ余っているようだから、
別に希少価値はないように見える。

もちろん、人口が増え需要が増えている以上、
より供給を増やせと価格は上昇していく。
しかし、人口増加の伸びはわかっているのだから、
供給はそれを見越して増やしていける。
最終的には、供給が需要を上回って下落に転じる。

金利差がある国の間の為替相場に似ている。
金利が低い国から金利が高い国には、資金が流れていく。
為替相場はそれを受けて、金利が高い国の通貨は上昇する。
金利差があり続ける限り正しいように見えるが、
そんな訳がない。
購買力平価とあまりにも乖離するならば、反動が出てくる。
為替の場合は、そんなに長く金利差が続くかという問題はあるが。

では、不動産の価格は長期的にはインフレ以外の影響を受けないのだろうか。
そんな事はないはずだ。
住宅の価格は生活水準によって変わってくるから別としても、
土地の価格は交通の便や地域の盛衰によって変わってくる。
その場合、全体としての地価はというとよくわからない。

不動産価格の上昇には特に理由がないから、
インフレより大きい価格の上昇分は結局下がるという結論を
出そうと思ったのだが、どうも自信がない。
むしろ破綻した。難しい。
相場としては、元の価格まで下がる気がするけど、
正しい理論価格をどう求めればいいか全然わからない。
まとまらなかった。
また、後で考えてみよう。

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